Waarom het ATLAS-model u duizenden euro's kost
Om de honderdduizenden waardedalingsclaims behapbaar te maken, heeft het IMG gekozen voor efficiëntie boven rechtvaardigheid. Ze gebruiken het zogenaamde 'ATLAS-model'. Wij leggen uit waarom dit model faalt.
Het ATLAS-model is een econometrisch algoritme dat de woningwaardeontwikkeling in het bevingsgebied vergelijkt met referentiegebieden in Nederland. Het rolt een gemiddeld percentage per postcodegebied uit. Dit percentage wordt vervolgens vermenigvuldigd met de WOZ-waarde van uw woning op een specifieke peildatum in het verleden (vaak 1 januari 2019 voor de beving bij Huizinge, of latere datums voor specifieke regelingen).
Hoewel dit model door rechters in algemene zin is geaccepteerd voor 'gemiddelde rijtjeshuizen', rolt het volstrekt onredelijke bedragen uit voor panden die afwijken van het gemiddelde. Als juristen breken wij dit model open op drie cruciale juridische en rekenkundige gronden:
1. De blinde vlek voor uw specifieke woning
Een computermodel is blind. Het weet niet of u een vrijstaande jaren '30 woning heeft, een woonboerderij, een rijksmonument of een huis met een specifieke, kwetsbare constructie (zoals een steensmuur). Deze panden zijn op de vrije markt veel gevoeliger voor aardbevingsrisico's. Kopers haken sneller af, waardoor de waardedaling in de praktijk veel hoger (vaak 10% tot 15%+) is dan het gemiddelde van 3% tot 5% dat het ATLAS-model toekent aan uw postcode.
2. De WOZ-waarde Valstrik
Het model vermenigvuldigt het waardedalingspercentage met de WOZ-waarde op peildatum 1 januari 2019 (of een latere peildatum). Wat is het probleem? In de jaren na de zware bevingen hebben gemeenten de WOZ-waarden in Groningen stelselmatig te laag ingeschat of bevroren wegens de bevingen. Omdat uw basisbedrag (de WOZ) te laag is, valt de uiteindelijke IMG-uitkering duizenden euro's te laag uit. Wij vechten deze basiswaarde aan.
3. Het 'Stigma' op straatniveau
Sommige dorpen of specifieke straten hebben de afgelopen 10 jaar extreem veel negatieve media-aandacht gehad (denk aan de 'spookstraten' in Loppersum, Appingedam of Overschild). Dit creëert een onuitwisbaar stigma. Een huis is er nagenoeg onverkoopbaar. Een landelijk statistisch model vlakt dit soort lokale drama's uit en trekt het gelijk met een rustigere straat een kilometer verderop. Dit is juridisch aanvechtbaar.
Onze juridische tegenaanval: Het Maatwerktraject
Wij weigeren de standaard uitdraai van het IMG te accepteren. Wij dwingen via de Bezwaaradviescommissie (BAC) of de bestuursrechter een Maatwerk-taxatie af.
1. Het Juridisch Fundament
Zodra het IMG u een aanbod doet (of als u nog een aanvraag moet starten), leggen wij het standaardbesluit naast ons neer. Wij dienen een gemotiveerd verzoek of bezwaarschrift in, waarbij wij aantonen dat uw woning wegens bijzondere en/of afwijkende kenmerken niet geschikt is voor forfaitaire afhandeling via het computermodel.
2. Inzet NRVT Taxateurs
Wij sturen geen jurist, maar een beëdigd, onafhankelijk taxateur (geregistreerd in het NRVT) naar uw woning. Deze expert voert een fysieke hertaxatie uit. Zij nemen de actuele scheurvorming, funderingsrisico's, het imago van uw straat en de daadwerkelijke marktdynamiek mee. Het resultaat is een hard, kloppend taxatierapport dat de echte waardedaling bewijst.
3. Hoorzitting & Uitkering
Het IMG weigert maatwerk-taxaties vaak structureel om 'precedentwerking' (gevolgen voor andere zaken) te voorkomen. Wij laten ons niet afschrikken. Wij dwingen de uitslag af tijdens hoorzittingen bij de commissie, waarbij onze taxateurs het rapport persoonlijk komen verdedigen tegen de landsadvocaten van het IMG. Wij stoppen pas als de maximale uitkering is bereikt.
Huis verkocht en verhuisd? Claim 'Historische Waardedaling'
Dit is een van de best bewaarde geheimen van de mijnbouwschade-afhandeling. Duizenden oud-inwoners van Groningen en Noord-Drenthe denken onterecht dat ze al hun rechten verliezen zodra ze de sleutel van hun huis hebben overgedragen aan een nieuwe koper. Dit is absoluut onjuist.
Waardedaling is geen toekomstig probleem; het is een verlies dat u in het verleden al heeft geleden. De vergoeding is gekoppeld aan de periode waarin u eigenaar was van de woning in het risicogebied. Als uw huis op de wettelijke peildatums (zoals de zware bevingen van Huizinge of Zeerijp) op uw naam stond, heeft u het verlies aan vermogen al geïncasseerd, zeker als u met verlies (of minder winst) heeft moeten verkopen vanwege de locatie.
- Onafhankelijk van de koper: U kunt claimen, zelfs als de nieuwe koper al een eigen claim voor nieuwe schades heeft lopen.
- Jaren later nog mogelijk: Wij vorderen tienduizenden euro's terug voor mensen die al 3 tot 5 jaar geleden zijn verhuisd naar de Randstad, Friesland of het buitenland.
- Bewijslast: Wij zoeken de historische notariële aktes en WOZ-waardes uit het verleden erbij en dienen het complete dossier met terugwerkende kracht in.
Kennisbank Waardedaling
De regelgeving omtrent waardedaling wijzigt continu door nieuwe jurisprudentie en regelingen. Wij houden het overzicht.
Mijn huis is net helemaal hersteld, is er dan nog wel waardedaling?
Ja, absoluut! Het is een grote misvatting dat een schadevrij huis niet in waarde daalt. Waardedaling in het aardbevingsgebied wordt niet (alleen) veroorzaakt door de actuele scheuren, maar door het risicoprofiel van de regio en het opgebouwde imago. Potentiële kopers weten dat er in de toekomst nieuwe schades kunnen ontstaan en calculeren dit risico in door lagere biedingen uit te brengen. Dit effect blijft bestaan, zelfs nadat uw woning perfect is hersteld en versterkt.
Mijn huis is in Norg, Grijpskerk of Assen. Val ik buiten de regeling?
Oorspronkelijk keek het IMG uitsluitend naar de contouren van het Groningenveld. Na lang procederen is er inmiddels echter een doorbraak. Ook voor woningen rondom de gasopslagen (Norg en Grijpskerk) en in de buitengebieden van Drenthe wordt waardedaling steeds vaker juridisch erkend. De bodemdaling door drukschommelingen heeft hier net zo goed impact. Wij procederen actief in deze randgebieden en kennen de specifieke argumentatie die de rechters hier eisen.
Kan ik waardedaling aanvragen als ik al bezig ben met een claim voor fysieke schade?
Ja, dat kan en dat adviseren wij sterk. Het zijn twee gescheiden juridische trajecten bij het IMG. Fysieke schade gaat over de herstelkosten van de stenen (de aannemer), waardedaling gaat over het economische verlies op uw vermogen. Door deze procedures parallel aan te pakken, bespaart u tijd en kunnen wij de rapportages efficiënt combineren om de bewijslast te versterken.
Moet ik wachten tot ik mijn huis verkoop voordat ik waardedaling kan claimen?
Nee, u hoeft absoluut niet te wachten. Het waardedalingsmodel van het IMG en onze maatwerktaxaties zijn gebaseerd op een 'fictieve' verkoopdatum in het verleden (de peildatum). Ook als u van plan bent nog 20 jaar in uw woning te blijven wonen, heeft u nú recht op compensatie voor het feit dat uw 'papieren vermogen' is afgenomen door het handelen van de NAM en de Staat.
Wat als mijn gemeente destijds een te lage WOZ-waarde heeft afgegeven?
Dit is een enorm probleem, aangezien het IMG uw uitkering direct baseert op deze WOZ-waarde. Voordat wij de waardedaling claimen bij het IMG, kunnen wij namens u (als er nog termijnen openstaan) bezwaar aantekenen tegen de beschikking van uw gemeente om de WOZ-waarde met terugwerkende kracht te laten corrigeren. Lukt dit niet, dan is dit juist het sterkste argument om af te stappen van het IMG-model en via de rechter een maatwerk taxatie af te dwingen op basis van de werkelijke vrije verkoopwaarde.
Ik heb een boerderij / bedrijfspand, telt waardedaling dan ook?
Ja, de waardedalingsregeling is er ook voor agrarisch vastgoed, winkels en bedrijfspanden. Echter, het ATLAS-model is hier nóg ongeschikter voor dan voor woningen, omdat bedrijfspanden totaal niet te vergelijken zijn met gemiddelden. Wij behandelen zakelijk vastgoed per definitie uitsluitend via een maatwerktraject met gespecialiseerde bedrijfstaxateurs (RT), om de daling van uw bedrijfswaarde en continuïteitsrisico's hard te maken.
Hoe lang duurt het voordat ik de waardedaling op mijn rekening heb?
Als u akkoord gaat met het standaard bod van het IMG, staat het vaak binnen 2 tot 3 maanden op uw rekening. Kiest u er echter voor om – via ons – voor de maximale vergoeding te vechten met een maatwerk bezwaarprocedure, dan moet u rekening houden met een traject van 6 tot 12 maanden. Het wachten loont echter aanzienlijk: in maatwerkzaken valt de uiteindelijke vergoeding vaak tienduizenden euro's hoger uit dan het initiële, snelle bod.
Wat zijn de kosten voor een Maatwerk Taxatie en jullie juridische hulp?
Wij geloven erin dat u niet met kosten moet worden opgezadeld voor fouten van de overheid. Tijdens de intake bekijken we uw zaak. In veel bezwaarprocedures kunnen wij de kosten voor onze taxateurs en juristen declareren bij het IMG onder de noemer 'redelijke kosten voor rechtsbijstand'. Als dit in uw specifieke fase niet mogelijk is, werken wij met een No-Cure-No-Pay afspraak op de meerwaarde. Wij pakken dan een percentage van het bedrag dat wij éxxtra voor u binnenhalen bovenop het initiële aanbod van het IMG. U betaalt dus nooit uit eigen zak.
Laat geen duizenden euro's liggen.
Zodra u het standaard aanbod van het IMG accepteert, sluit u de mogelijkheid op een herberekening voorgoed af. Teken niets. Laat onze specialisten vandaag nog kosteloos beoordelen wat de échte waardedaling van uw pand is.
Vraag een Gratis Herberekening aan✓ Analyse binnen 48 uur | ✓ Vrijblijvend advies | ✓ Geen financieel risico